El crecimiento industrial y logístico del corredor Campana–Zárate continúa consolidándose como uno de los polos productivos más importantes del norte bonaerense. En diálogo con 2804 Informa, el especialista en desarrollo y localización industrial Alejandro Torres Hotton analizó el avance de las nuevas inversiones, la expansión logística y los desafíos que enfrenta la región para sostener un crecimiento planificado a largo plazo.
“Vengo del sector público y durante muchos años trabajé en ARBA, tanto en Campana como en Zárate. Toda esa experiencia vinculada a documentación, normativas y cuestiones administrativas me ayudó muchísimo después para entender el funcionamiento del mercado inmobiliario industrial”, explicó Torres Hotton, quien tiempo después desembarcó en Cadema a través del desarrollo Puerta del Sol.
“Ese proyecto fue un éxito impresionante, conocí mucha gente muy valiosa y aprendí muchísimo de todo ese proceso. La verdad es que el trabajo que pude hacer en ese barrio superó ampliamente mis expectativas y eso terminó generando que los directivos de la inmobiliaria me invitaran a participar, de a poco, en todo lo relacionado con venta de tierras y naves industriales”, recordó.
Aquella etapa terminó marcando el comienzo de una especialización cada vez más profunda dentro del desarrollo industrial y logístico. Con el tiempo decidió dejar atrás el mercado residencial para enfocarse completamente en el crecimiento productivo del corredor norte. “Después de un año en el que me dediqué un poco a la venta residencial y otro poco a lo industrial, terminé decidiendo dedicarme de forma exclusiva al mercado inmobiliario industrial y logístico, con base en lo que llamamos el corredor norte”, afirmó.
Para Alejandro, el crecimiento de una región no puede pensarse únicamente desde el negocio inmobiliario o desde la aparición de nuevas industrias. Considera que detrás de cada proceso de expansión existe una discusión mucho más amplia vinculada a cómo se desarrollarán las ciudades, cómo convivirán los distintos sectores productivos y qué calidad de vida tendrán las futuras generaciones.
“El concepto del desarrollo de una zona geográfica implica pensar a futuro el crecimiento de las áreas residenciales, comerciales, turísticas e industriales. En mis recorridos como vendedor me ha tocado visitar zonas de la provincia donde ese crecimiento se fue dando de forma poco planificada, un tanto improvisada, y eso llevó a que zonas residenciales convivan con industrias o comercios implantados en lugares poco favorables”, señaló.
Según explicó, esa falta de planificación termina generando consecuencias que afectan tanto a las empresas como a los vecinos y al funcionamiento general de las ciudades. “Esa falta de planificación trae aparejados conflictos, desfavorecimiento de ciertos barrios, desarrollo poco equitativo y problemas de infraestructura. Pensar en un desarrollo planificado y coordinado del corredor norte no solo es un incentivo comercial para nosotros, sino también pensar en que nuestros hijos vivan en ciudades con mejores servicios, infraestructura, colegios, trabajos y sistemas de salud”, sostuvo.
Desde su mirada, el crecimiento del corredor Campana–Zárate–Exaltación de la Cruz requiere necesariamente de una articulación entre todos los actores involucrados en el desarrollo regional. “Es muy importante que los actores políticos, desarrolladores, constructores, industriales y demás jugadores se sienten todos en una mesa a aportar su experiencia y sus expectativas en pos de generar este ecosistema de convivencia organizada”, afirmó.
“En ese sentido, destacó también el rol que viene cumpliendo SINOR, Salón Inmobiliario del Corredor Norte, organizado por Cadema Bienes Raíces, como espacio de encuentro y articulación regional. ‘SINOR nació justamente con esa idea: generar una mesa donde el sector público, privado y las instituciones puedan debatir juntos el futuro del corredor norte y pensar un crecimiento planificado para las próximas décadas’’, señaló.
El evento, que se realiza anualmente en la región, reúne a referentes políticos, empresarios, desarrolladores, industriales y profesionales vinculados al crecimiento del corredor Campana–Zárate–Exaltación de la Cruz, promoviendo el intercambio de ideas, proyectos y estrategias para impulsar un desarrollo sostenible, ordenado y conectado con las necesidades productivas de la zona.
Al analizar el presente industrial de la región, Torres aclaró que actualmente conviven escenarios muy diferentes. “Sería necio de mi parte desconocer que hay sectores que no están en un buen momento. Hay proveedores de empresas importantes de nuestra zona que están con dificultades en su operación, empresarios ajustando costos y revisando márgenes constantemente”, reconoció.
Sin embargo, inmediatamente contrapuso esa realidad con el importante volumen de inversiones que continúa llegando al corredor norte. “También es importante destacar que estamos siendo protagonistas de inversiones muy importantes en el sector industrial. Desde la llegada de Mercedes-Benz a Zárate, la radicación de empresas proveedoras de Toyota en nuestra zona, pasando por el importantísimo anuncio de líneas automotrices chinas en Campana, y llegando al Parque Industrial Ruta 6 en Cardales con inversiones de una empresa productora de alimentos y otra multinacional”, enumeró.
A esas inversiones industriales se suma además un fuerte crecimiento logístico, impulsado principalmente por el desarrollo del comercio electrónico y la necesidad de nuevos centros de distribución. “Si me corro unos pocos kilómetros nos encontramos con más de 100 mil metros cuadrados cubiertos en construcción por Mercado Libre, en lo que será un mega centro de distribución en Loma Verde”, remarcó.
Buena parte de ese crecimiento encuentra explicación en las ventajas estratégicas que ofrece toda la región desde el punto de vista logístico y productivo. “En un momento donde se habla muchísimo de importaciones y exportaciones, el eje Zárate–Campana–Exaltación de la Cruz cuenta con todo lo necesario para ofrecer uno de los insumos más importantes en lo referido a producción industrial y comercio exterior: conectividad. Tenemos las mejores vías terrestres de conexión, el puente Zárate Brazo Largo como emblema y conexión con el Mercosur, además de instalaciones portuarias de primera línea a nivel nacional. Estamos en una zona hiperconectada, muy desarrollada, pero que todavía tiene muchísimo margen para seguir creciendo”, sostuvo.
Según explicó, las empresas empiezan a modificar lentamente la lógica histórica de localización industrial que predominó durante décadas en Argentina. “Las tendencias industriales de hace más de medio siglo buscaban estar lo más cerca posible de los grandes centros urbanos, principalmente Capital Federal y el conurbano. Yo creo que eso está cambiando y que las empresas van a empezar a mirar cada vez más la salida al comercio exterior, la cercanía con los puertos y la logística vinculada a exportaciones”, analizó.
Dentro de esa transformación, Torres considera que el crecimiento del comercio electrónico tendrá un papel determinante en los próximos años. “Más allá de lo ecléctico que puede ser nuestro país, hay tendencias que trascienden los momentos políticos y económicos. El crecimiento de la compraventa de bienes y servicios por plataformas electrónicas responde más a hábitos de consumo que a cuestiones coyunturales. Por eso la inversión en depósitos, espacios de estoqueo y todo lo relacionado al e-commerce va a tener una demanda sostenida durante los próximos años”, explicó.
Al momento de explicar cómo trabajan desde Cadema Industria, dejó en claro que el asesoramiento a las empresas excede ampliamente la simple venta de una propiedad. “Nosotros trabajamos sobre dos ejes. Por un lado, realizamos el trabajo más relacionado con la actividad inmobiliaria tradicional, con cartera propia de propiedades, lotes y naves industriales. Pero también hacemos muchísimo foco en el cliente y eso nos lleva a recibir consultas de empresas que quizás no están mirando nuestras ciudades, pero sí requieren de nuestro servicio para buscar alternativas en otras zonas. Más allá de que nuestra cabeza esté puesta en el corredor norte, somos gestores de búsqueda para empresas que quieren localizarse, relocalizarse o expandirse”, afirmó.
A la hora de analizar una posible radicación industrial, explicó que existen muchísimas variables que deben estudiarse antes de tomar una decisión. “La ubicación respecto de proveedores, clientes y trabajadores es muy importante, pero también resultan fundamentales cuestiones como la potencia eléctrica disponible, la red de gas industrial, el agua, los accesos, la zonificación, las habilitaciones municipales y los aspectos ambientales”, detalló.
En ese proceso, aseguró que el rol de los municipios también resulta determinante. “Para una empresa es muy importante encontrarse con un municipio amigable, ágil, expeditivo y con trámites simples. Todas las trabas burocráticas y los sinsentidos restan muchísimo en la deliberación final de una empresa. Los beneficios fiscales generan muchísimo valor, hay empresas que cambian directamente sus proyectos de expansión o radicación por cuestiones relacionadas con burocracia, presión impositiva o falta de acompañamiento”, sostuvo.
Otro de los aspectos que más remarcó durante la entrevista fue la necesidad de proyectar inversiones con una mirada de largo plazo y evitando decisiones apresuradas basadas únicamente en el valor del terreno. “Uno de los errores más comunes que me ha tocado ver es someter la elección del terreno solamente a cuestiones de precio sin analizar todas las demás variables que entran en juego. Cuando uno proyecta una planta industrial o un depósito, el precio del terreno es apenas uno de los ítems y muchas veces ni siquiera es el más relevante desde lo económico. Hay compañías que compran tierra barata y aparentemente bien ubicada, pero unos años después aparece un desarrollo residencial vecino y comienzan los conflictos vecinales y las limitaciones operativas. Me pasó con clientes que compran un terreno que cumple apenas con la necesidad actual y poco tiempo después tienen que salir a buscar otra fracción lindera porque se quedaron cortos”, relató.
Al analizar qué necesita hoy una zona industrial para resultar competitiva y sostenible en el tiempo, sostuvo que ya no alcanza solamente con ofrecer tierra disponible, “Hoy son fundamentales la infraestructura de calidad, la disponibilidad de energía —aunque parezca algo muy obvio no siempre se cuenta con la energía necesaria para que una industria funcione—, accesos en buenas condiciones, seguridad y planes de incentivos impositivos. También creo que los parques que cuentan con distintas superficies de lotes tienen ventajas importantes, porque existe una gran variedad de empresas que buscan radicarse en zonas industriales exclusivas y cada una necesita características diferentes para poder proyectar su crecimiento”, explicó.
Además del aspecto técnico y comercial, Torres Hotton aseguró que gran parte de su trabajo también pasa por el acompañamiento humano de cada proyecto y remarcó que muchas decisiones empresariales tienen detrás historias familiares y años de esfuerzo.
“La construcción de un vínculo con un cliente parte desde la empatía sí o sí. Muchas empresas argentinas comenzaron con el trabajo de una sola persona en su casa y hoy se encuentran analizando si se radican dentro de un parque industrial. Es un paso enorme para una pyme y me gusta acompañarlos durante todo el proceso”, expresó.
En el cierre, volvió a remarcar que el futuro del desarrollo productivo estará cada vez más ligado a los parques industriales y a espacios preparados específicamente para la actividad empresarial. Incluso recordó el caso de una empresa que durante 2025 evaluaba instalarse en una zona cercana a un barrio residencial y que finalmente terminó optando por radicarse dentro del Parque Industrial Ruta 6 tras replantear su proyecto inicial.
“Las empresas tienen que empezar a pensar a largo plazo y proyectar su crecimiento dentro de parques industriales, lejos de conflictos vecinales y dentro de ámbitos preparados para el desarrollo industrial”, concluyó.
Para Alejandro, el desafío hacia adelante no solo será atraer nuevas inversiones, sino también lograr que ese crecimiento se dé de manera organizada, sostenible y preparada para las próximas décadas. En una región que continúa expandiendo su perfil industrial y logístico, considera fundamental avanzar en una planificación que permita acompañar el desarrollo productivo sin perder de vista la infraestructura, la conectividad y la convivencia entre las ciudades y la actividad empresarial.
Desde su mirada, el corredor Campana–Zárate atraviesa una etapa de enorme potencial, impulsada por el crecimiento de la logística, el comercio exterior y la radicación de nuevas compañías. Sin embargo, sostiene que el verdadero desafío estará en consolidar espacios industriales modernos y preparados para responder a las demandas futuras, entendiendo que la competitividad ya no depende únicamente del valor de la tierra, sino de todo el entorno que acompaña a cada proyecto productivo.
