{"id":2093,"date":"2025-03-04T14:39:49","date_gmt":"2025-03-04T17:39:49","guid":{"rendered":"https:\/\/2804informa.com.ar\/?p=2093"},"modified":"2025-03-04T14:39:49","modified_gmt":"2025-03-04T17:39:49","slug":"el-escenario-de-la-construccion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/2804informa.com.ar\/?p=2093","title":{"rendered":"El escenario de la Construcci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Por distintas razones la construcci\u00f3n vive situaciones c\u00edclicas con per\u00edodos de bonanza y ca\u00eddas sensibles al escenario cambiario.<\/em><\/p>\n

Arq. Jorge Bader <\/em><\/strong><\/p>\n

En el a\u00f1o 2016 escrib\u00ed un art\u00edculo sobre la crisis de la construcci\u00f3n en la Argentina y trat\u00e9 de conceptualizar el panorama local analizando los agravantes que coadyuvaban a profundizar el problema. En aquel momento el escenario mostraba una fuerte ca\u00edda de los \u00edndices de construcci\u00f3n, una retracci\u00f3n de la inversi\u00f3n privada y problemas derivados de la falta de rentabilidad por la relaci\u00f3n costo\/precio de la construcci\u00f3n. En lo administrativo p\u00fablico la cuesti\u00f3n era que ven\u00edamos de una reforma de las reglamentaciones locales del 2011 con fuertes limitaciones y freno a la voluntad inversora.<\/p>\n

El diagnostico de aquel momento evidenciaba, falta de agilidad administrativa, C\u00f3digos y reglamentaciones limitantes, y una necesidad de revisi\u00f3n de las pol\u00edticas urbanas.<\/p>\n

Con estas observaciones como premisa, es que en al 2020, adoptando una visi\u00f3n sist\u00e9mica de la crisis que deven\u00eda de aquel escenario, agravado a\u00fan m\u00e1s por la pandemia, es que iniciamos una revisi\u00f3n de los mecanismos administrativos, una reforma de los c\u00f3digos de Planeamiento y de Construcci\u00f3n con el objeto de generar una estructura posibilitante para promover la inversi\u00f3n privada y dinamizar el sector del desarrollo y la construcci\u00f3n.<\/p>\n

El primer escenario fue repensar el uso del suelo y reformar los c\u00f3digos locales para permitir una mayor libertad en el desarrollo urbano, en particular en \u00e1reas hist\u00f3ricamente desatendidas.<\/p>\n

Fue as\u00ed que en principio abordamos las adecuaciones reglamentarias derivadas del C\u00f3digo de Planeamiento eliminando las trabas impuestas a nivel local, como las alturas limite, que no hab\u00edan dado ning\u00fan resultado satisfactorio entre otras imposiciones que lejos de mejorar la situaci\u00f3n edilicia limitaban los proyectos y generaban el efecto contrario a lo que se pretend\u00eda al imponerlos.<\/p>\n

Posteriormente generamos una reforma del C\u00f3digo de edificaci\u00f3n, en lo atinente a los mecanismos de aprobaci\u00f3n de planos. La normativa exig\u00eda el plano aprobado como \u00fanico documento t\u00e9cnico habilitante para la ejecuci\u00f3n de una obra. Si consideramos el sistema artesanal de contralor vigente en esa \u00e9poca, ten\u00edamos plazos excesivamente largos para la obtenci\u00f3n de esos planos aprobados con lo cual muchas intenciones de inversi\u00f3n edilicia se dorm\u00edan en el camino. En ese sentido se dinamizo la carpeta digital, y se generaron nuevas categor\u00edas o instancias en le proceso de aprobaci\u00f3n de las documentaciones t\u00e9cnicas con la generaci\u00f3n del plano autorizado y el plano registrado, como agregados a las ya existentes instancias de planos incorporados, antirreglamentarios o aprobados definitivos.<\/p>\n

Las dos nuevas instancias permiten el otorgamiento de permisos r\u00e1pidos de obra de modo de ayudar al inversor a ganarle en lo posible al fen\u00f3meno inflacionario para tener en plazos muy cortos los permisos de ejecuci\u00f3n necesarios, contando con plazos superpuestos a la ejecuci\u00f3n de la obra para cumplimentar las presentaciones de ley.<\/p>\n

En el plano administrativo se incorpor\u00f3 el sistema de visado expreso, con lo cual, en Barrios cerrados, donde se registran la mayor parte de las construcciones individuales, se puede optar por esa modalidad y cumplimentar los permisos en una o dos semanas de tramite aprovechando el plazo de la obra para completar la gesti\u00f3n y cerrarla con el plano conforme a obra y el final de obra pertinente.<\/p>\n

Estas reformas no agotan el total de las adecuaciones reglamentarias puestas en vigencia. Se enuncian solo algunas a modo de explicar las acciones que, basados en las observaciones originales, se fueron implementando para dinamizar el sector de inversi\u00f3n inmobiliaria y edilicia.<\/p>\n

Durante un periodo de casi 4 a\u00f1os tuvimos un crecimiento sostenido de la inversi\u00f3n en el sector a nivel local.<\/p>\n

Las nuevas disposiciones, sumadas a la cuarta ola migratoria, con el derrame de los territorios del Amba, ya saturados, han generado un fuerte crecimiento de los sectores extraurbanos, un panorama inversor en tierras urbanizables y una voluntad inversora en edificios de jerarqu\u00eda y calidad a nivel local.<\/p>\n

El cambio de gobierno nacional hace un a\u00f1o, puso algunas se\u00f1ales de alerta, ya que, a pesar del escenario liberal en cuanto a la disposici\u00f3n inversora, la situaci\u00f3n cambiaria ha generado una ralentizaci\u00f3n de las inversiones edilicias considerando que la brecha entre el costo de construcci\u00f3n y el precio promedio posible en Campana es muy baja para al nivel de riesgo que representa la inversi\u00f3n edilicia.<\/p>\n

En el escenario del sector de los \u00faltimos tiempos seg\u00fan los informes de la C\u00e1mara de la Construcci\u00f3n se repiten algunas de las cuestiones sobre las cuales hemos trabajado.<\/p>\n

    \n
  1. Ca\u00edda en la Actividad:<\/em><\/strong>En los \u00faltimos meses, la actividad de la construcci\u00f3n ha mostrado un desplome significativo. Esto refleja una tendencia de recesi\u00f3n en la inversi\u00f3n en construcci\u00f3n.<\/em><\/li>\n
  2. Inflaci\u00f3n y Costos Crecientes:<\/em><\/strong>La inflaci\u00f3n alta en Argentina ha encarecido los costos de materiales y mano de obra, lo que afecta la viabilidad econ\u00f3mica de nuevos proyectos. Esto tambi\u00e9n provoca incertidumbre en los inversores.<\/em><\/li>\n
  3. Falta de Inversi\u00f3n Privada:<\/em><\/strong>La inversi\u00f3n privada en el sector ha disminuido, lo que limita la construcci\u00f3n de nuevos proyectos y el desarrollo urbano. Muchos inversores est\u00e1n siendo cautelosos en el contexto econ\u00f3mico actual.<\/em><\/li>\n
  4. Aumento en la Demanda de Vivienda:<\/em><\/strong>A pesar de los desaf\u00edos, la necesidad de vivienda sigue siendo alta, especialmente en \u00e1reas urbanas. Sin embargo, el tipo de vivienda construida no siempre se ajusta a las necesidades cambiantes de las familias.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n

    El panorama hacia el fin del 2024 no ha variado mucho, En resumen, el sector de la construcci\u00f3n en Argentina est\u00e1 en una situaci\u00f3n complicada, marcada por ca\u00eddas en la actividad y desaf\u00edos econ\u00f3micos y regulatorios, aunque la demanda por vivienda sigue estando presente. Seg\u00fan los informes antes citados se requiere una cooperaci\u00f3n entre el sector p\u00fablico y privado para crear un entorno favorable que incentive la inversi\u00f3n y el desarrollo.<\/p>\n

    Quiero destacar que con una visi\u00f3n proactiva y anticipando estos escenarios a nivel local abordamos oportunamente los temas que hoy se revelan como limitantes a nivel general como por ejemplo las adecuaciones reglamentarias y las simplificaciones regulatorias.<\/p>\n

    El blanqueo de capitales aporto un ingrediente adicional que permite pensar en un paliativo al complejo escenario contextual. Los cr\u00e9ditos hipotecarios aparecen aqu\u00ed como un incentivo posible pero las altas tasas aun no resultan tentadoras para el p\u00fablico demandante.<\/p>\n

    Aunque siempre hay esperanzas de que el panorama pueda revertirse, las proyecciones siguen siendo cautelosas debido a la incertidumbre pol\u00edtica y econ\u00f3mica y la inversi\u00f3n en el sector se percibe demorada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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