Por distintas razones la construcción vive situaciones cíclicas con períodos de bonanza y caídas sensibles al escenario cambiario.
Arq. Jorge Bader
En el año 2016 escribí un artículo sobre la crisis de la construcción en la Argentina y traté de conceptualizar el panorama local analizando los agravantes que coadyuvaban a profundizar el problema. En aquel momento el escenario mostraba una fuerte caída de los índices de construcción, una retracción de la inversión privada y problemas derivados de la falta de rentabilidad por la relación costo/precio de la construcción. En lo administrativo público la cuestión era que veníamos de una reforma de las reglamentaciones locales del 2011 con fuertes limitaciones y freno a la voluntad inversora.
El diagnostico de aquel momento evidenciaba, falta de agilidad administrativa, Códigos y reglamentaciones limitantes, y una necesidad de revisión de las políticas urbanas.
Con estas observaciones como premisa, es que en al 2020, adoptando una visión sistémica de la crisis que devenía de aquel escenario, agravado aún más por la pandemia, es que iniciamos una revisión de los mecanismos administrativos, una reforma de los códigos de Planeamiento y de Construcción con el objeto de generar una estructura posibilitante para promover la inversión privada y dinamizar el sector del desarrollo y la construcción.
El primer escenario fue repensar el uso del suelo y reformar los códigos locales para permitir una mayor libertad en el desarrollo urbano, en particular en áreas históricamente desatendidas.
Fue así que en principio abordamos las adecuaciones reglamentarias derivadas del Código de Planeamiento eliminando las trabas impuestas a nivel local, como las alturas limite, que no habían dado ningún resultado satisfactorio entre otras imposiciones que lejos de mejorar la situación edilicia limitaban los proyectos y generaban el efecto contrario a lo que se pretendía al imponerlos.
Posteriormente generamos una reforma del Código de edificación, en lo atinente a los mecanismos de aprobación de planos. La normativa exigía el plano aprobado como único documento técnico habilitante para la ejecución de una obra. Si consideramos el sistema artesanal de contralor vigente en esa época, teníamos plazos excesivamente largos para la obtención de esos planos aprobados con lo cual muchas intenciones de inversión edilicia se dormían en el camino. En ese sentido se dinamizo la carpeta digital, y se generaron nuevas categorías o instancias en le proceso de aprobación de las documentaciones técnicas con la generación del plano autorizado y el plano registrado, como agregados a las ya existentes instancias de planos incorporados, antirreglamentarios o aprobados definitivos.
Las dos nuevas instancias permiten el otorgamiento de permisos rápidos de obra de modo de ayudar al inversor a ganarle en lo posible al fenómeno inflacionario para tener en plazos muy cortos los permisos de ejecución necesarios, contando con plazos superpuestos a la ejecución de la obra para cumplimentar las presentaciones de ley.
En el plano administrativo se incorporó el sistema de visado expreso, con lo cual, en Barrios cerrados, donde se registran la mayor parte de las construcciones individuales, se puede optar por esa modalidad y cumplimentar los permisos en una o dos semanas de tramite aprovechando el plazo de la obra para completar la gestión y cerrarla con el plano conforme a obra y el final de obra pertinente.
Estas reformas no agotan el total de las adecuaciones reglamentarias puestas en vigencia. Se enuncian solo algunas a modo de explicar las acciones que, basados en las observaciones originales, se fueron implementando para dinamizar el sector de inversión inmobiliaria y edilicia.
Durante un periodo de casi 4 años tuvimos un crecimiento sostenido de la inversión en el sector a nivel local.
Las nuevas disposiciones, sumadas a la cuarta ola migratoria, con el derrame de los territorios del Amba, ya saturados, han generado un fuerte crecimiento de los sectores extraurbanos, un panorama inversor en tierras urbanizables y una voluntad inversora en edificios de jerarquía y calidad a nivel local.
El cambio de gobierno nacional hace un año, puso algunas señales de alerta, ya que, a pesar del escenario liberal en cuanto a la disposición inversora, la situación cambiaria ha generado una ralentización de las inversiones edilicias considerando que la brecha entre el costo de construcción y el precio promedio posible en Campana es muy baja para al nivel de riesgo que representa la inversión edilicia.
En el escenario del sector de los últimos tiempos según los informes de la Cámara de la Construcción se repiten algunas de las cuestiones sobre las cuales hemos trabajado.
- Caída en la Actividad:En los últimos meses, la actividad de la construcción ha mostrado un desplome significativo. Esto refleja una tendencia de recesión en la inversión en construcción.
- Inflación y Costos Crecientes:La inflación alta en Argentina ha encarecido los costos de materiales y mano de obra, lo que afecta la viabilidad económica de nuevos proyectos. Esto también provoca incertidumbre en los inversores.
- Falta de Inversión Privada:La inversión privada en el sector ha disminuido, lo que limita la construcción de nuevos proyectos y el desarrollo urbano. Muchos inversores están siendo cautelosos en el contexto económico actual.
- Aumento en la Demanda de Vivienda:A pesar de los desafíos, la necesidad de vivienda sigue siendo alta, especialmente en áreas urbanas. Sin embargo, el tipo de vivienda construida no siempre se ajusta a las necesidades cambiantes de las familias.
El panorama hacia el fin del 2024 no ha variado mucho, En resumen, el sector de la construcción en Argentina está en una situación complicada, marcada por caídas en la actividad y desafíos económicos y regulatorios, aunque la demanda por vivienda sigue estando presente. Según los informes antes citados se requiere una cooperación entre el sector público y privado para crear un entorno favorable que incentive la inversión y el desarrollo.
Quiero destacar que con una visión proactiva y anticipando estos escenarios a nivel local abordamos oportunamente los temas que hoy se revelan como limitantes a nivel general como por ejemplo las adecuaciones reglamentarias y las simplificaciones regulatorias.
El blanqueo de capitales aporto un ingrediente adicional que permite pensar en un paliativo al complejo escenario contextual. Los créditos hipotecarios aparecen aquí como un incentivo posible pero las altas tasas aun no resultan tentadoras para el público demandante.
Aunque siempre hay esperanzas de que el panorama pueda revertirse, las proyecciones siguen siendo cautelosas debido a la incertidumbre política y económica y la inversión en el sector se percibe demorada.
